上海中考改革新政落地半年后，上海學(xué)區(qū)房炒作之風(fēng)被止住。伴隨著一系列政策的落地，學(xué)區(qū)房量?jī)r(jià)正從高位不斷回落。
8月份，上海又加碼了樓市調(diào)控政策，針對(duì)二手房貸款出臺(tái)了“三價(jià)就低”政策，效果立竿見(jiàn)影。8月上海二手住宅僅成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比下跌24.3%，同比下跌39.6%。而曾經(jīng)領(lǐng)漲二手房的學(xué)區(qū)房，如今火熱不再。
“我見(jiàn)證了樓市的起起伏伏，這一次的形勢(shì)和以往不太一樣�！睆臉I(yè)已有8年的房屋經(jīng)紀(jì)人李茂(化名)在接受澎湃新聞(www.thepaper.cn)采訪時(shí)如是說(shuō)道。
在李茂看來(lái)，“房住不炒”大背景下，針對(duì)樓市的調(diào)控政策持續(xù)且密集的出臺(tái)，這一輪降溫的周期將變得更長(zhǎng)。
多數(shù)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格回落，有房源掛牌價(jià)下調(diào)近300萬(wàn)元
“確實(shí)降了�！�9月23日，澎湃新聞就目前上海學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格向滬上多位經(jīng)紀(jì)人詢問(wèn)情況，得到了這樣的回答。
“我所在的片區(qū)，帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)校的房源價(jià)格回落了差不多20%�！币�(化名)是太平洋房屋濰坊板塊一門(mén)店業(yè)務(wù)主管，其門(mén)店管理的房源基本都帶有優(yōu)質(zhì)的教育資源，對(duì)口的學(xué)校是位于上海浦東的明珠A、明珠B、浦明師范。這幾所都是浦東公辦小學(xué)中一梯隊(duì)、二梯隊(duì)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校。
但是，尹松說(shuō)，“受3月份教改政策以及8月份‘三價(jià)就低’原則的影響，這一類房源價(jià)格有所回落�！币砸惶變煞�47平方米的房源為例，尹松指出，去年12月底至今年1月初，這一面積房源成交總價(jià)在600萬(wàn)元出頭，目前在售價(jià)格約480萬(wàn)元，回落約20%。
“現(xiàn)在的售價(jià)基本和去年的價(jià)格差不多了，去年10月有一個(gè)客戶的成交價(jià)格為450萬(wàn)�！币烧f(shuō)。
在浦東，梅園板塊也是眾多家長(zhǎng)選擇優(yōu)質(zhì)教育資源的一大選項(xiàng)。
據(jù)了解，梅園二、三、四街坊對(duì)口的學(xué)校是上海一梯隊(duì)的福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)以及建平中學(xué)西校，被稱為“雙學(xué)區(qū)”；梅園五、六街坊對(duì)口的學(xué)校是市示范園冰廠田幼兒園、一梯隊(duì)的福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)以及建平中學(xué)西校，被稱為“三學(xué)區(qū)”。正是由于對(duì)口的學(xué)區(qū)資源優(yōu)勢(shì)明顯，引來(lái)眾多重視教育資源的購(gòu)房者入手。
不過(guò)，從價(jià)格上來(lái)看，梅園板塊的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也正從高位回調(diào)。
澎湃新聞從諸葛找房APP平臺(tái)上看到，以梅園三街坊一套50平方米左右的房源為例，該房源6月24日上架時(shí)報(bào)價(jià)為730萬(wàn)元，9月16日，該房源報(bào)價(jià)修改為650萬(wàn)元，價(jià)格下調(diào)80萬(wàn)元。
下調(diào)報(bào)價(jià)的情況并非個(gè)例。梅園三街坊一套46平方米左右的房源，在今年3月12日上架時(shí)的報(bào)價(jià)為850萬(wàn)元，隨后在3月、5月、8月經(jīng)過(guò)多次降價(jià)后，目前最低報(bào)價(jià)680萬(wàn)元。另一套48平方米的房源面臨同樣的境況，該房源上架時(shí)報(bào)價(jià)835萬(wàn)元，隨后經(jīng)過(guò)6次降價(jià)后，目前該房源最低報(bào)價(jià)625萬(wàn)元，價(jià)格下調(diào)幅度均超百萬(wàn)元。
梅園五街坊的“三學(xué)區(qū)”也難逃價(jià)格回落的命運(yùn)。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，一套57平方米左右的房源在今年5月4日掛牌時(shí)報(bào)價(jià)1050萬(wàn)元，隨后經(jīng)過(guò)3次降價(jià)后，目前報(bào)價(jià)810萬(wàn)元。另一套同樣面積的房源在今年3月21日掛牌價(jià)格為980萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)5次改價(jià)后，目前報(bào)價(jià)815萬(wàn)元。而另一套51平方米的房源顯示，今年3月12日掛牌價(jià)達(dá)1020萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)5次降價(jià)后，目前報(bào)價(jià)725萬(wàn)元，較最高掛牌價(jià)減少近300萬(wàn)元。
梅園板塊一經(jīng)紀(jì)人向澎湃新聞表示，“掛1000萬(wàn)是正常的，在高峰期的時(shí)候，當(dāng)時(shí)賣(mài)的好，沒(méi)什么房源了，價(jià)格就亂掛了�！辈贿^(guò)，據(jù)該經(jīng)紀(jì)人稱，梅園五街坊51平左右的房源在2020年年初的價(jià)格約600萬(wàn)左右，至今年年初的最高成交價(jià)格約為880萬(wàn)上下，隨后價(jià)格開(kāi)始有所回落。
另按照諸葛找房公布的數(shù)據(jù)，梅園五街坊于去年9月份的掛牌價(jià)格約122984元/平方米；今年4月掛牌價(jià)格達(dá)到最高點(diǎn)170925元/平方米；8月份掛牌價(jià)格又回落至136138元/平方米。
在尹松看來(lái)，“這部分房源前期漲了很多，價(jià)格回調(diào)屬正常樓市波動(dòng)�！睋�(jù)其介紹，帶有優(yōu)質(zhì)教育資源的房源在去年下半年迎來(lái)大漲，在10月、11月左右進(jìn)入加速上漲期，并在今年年初沖至最高點(diǎn)，有部分房源漲幅達(dá)30%。今年3月份，中考教改政策出臺(tái)致使部分房源價(jià)格波動(dòng)，雖未現(xiàn)大面積價(jià)格下調(diào)但成交量已開(kāi)始回落。隨后，在一系列政策落地后，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)下行。
據(jù)一些經(jīng)紀(jì)人介紹，目前，大部分房源都出現(xiàn)了價(jià)格回落的情況，也有部分不急售的房東未變動(dòng)價(jià)格或暫時(shí)撤回房源。“我們也遇到過(guò)房東不愿降價(jià)撤回后，過(guò)了幾個(gè)月又降價(jià)掛牌的情況�！�
買(mǎi)家觀望情緒濃，投資客逐漸退場(chǎng)
然而，價(jià)格的回調(diào)并未引來(lái)眾多買(mǎi)家下定，反而更加助長(zhǎng)了買(mǎi)家觀望的情緒。
“價(jià)格下來(lái)了，但最終買(mǎi)房的人卻很少。很多買(mǎi)家因?yàn)楦黜?xiàng)政策落地后，都開(kāi)始觀望，不著急出手了�！辨溂业禺a(chǎn)濰坊板塊一經(jīng)紀(jì)人說(shuō)道。
以上海浦東濰坊板塊一門(mén)店為例，據(jù)該門(mén)店經(jīng)紀(jì)人介紹，其所在的門(mén)店由于主攻周邊二手學(xué)區(qū)房，今年3月以來(lái)開(kāi)單數(shù)量明顯減少，不少經(jīng)紀(jì)人陸續(xù)離職。“我們門(mén)店有兩個(gè)小組，一共16人左右，最近幾個(gè)月每月基本上會(huì)離職2人，算下來(lái)離職率得有10%�！�
究其原因，主要就是“不開(kāi)單”。“中介是銷(xiāo)售行業(yè)，還是要以業(yè)績(jī)?yōu)橹鞯模绻婚_(kāi)單，工資就以底薪為主�！鄙鲜鲩T(mén)店經(jīng)紀(jì)人說(shuō)道。據(jù)其介紹，該門(mén)店在樓市高峰時(shí)期每月可成交房源量近30單，基本上出一套賣(mài)一套，而最近幾個(gè)月，一個(gè)月成交3單都較為困難。
澎湃新聞走訪濰坊板塊中介門(mén)店時(shí)看到，有中介門(mén)店店內(nèi)僅留有一兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人，其余經(jīng)紀(jì)人均外出在各小區(qū)駐守，通過(guò)拿廣告牌等形式拓客。前述太平洋房屋濰坊板塊業(yè)務(wù)主管尹松在接受澎湃新聞(www.thepaper.cn)采訪時(shí)表示，“我們主營(yíng)業(yè)務(wù)以二手房為主，但是受3月份教改政策以及8月份‘三價(jià)就低’原則的影響，房源價(jià)格有所回落，銷(xiāo)售量也直線下降。有的房源帶看近30組才能成交一套�！�
上述所說(shuō)的“教改政策”是指，今年3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，根據(jù)新政，全市各大重點(diǎn)高中一半以上的招生名額都會(huì)被分配到全市各區(qū)所有初中學(xué)校，這也意味著頂級(jí)公辦初中和普通的“菜中”站在了同一起跑線——名額分配面前。也就是說(shuō)，在普通的“菜中”只要成績(jī)名列前茅就有機(jī)會(huì)上好高中。
到了今年8月6日，為降低杠桿率，抑制掛盤(pán)價(jià)格虛高，上海各銀行審核貸款金額又以參考買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)——以“三價(jià)就低”原則作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
而細(xì)數(shù)上海樓市政策，遠(yuǎn)不止這些。據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，上海共出臺(tái)10余項(xiàng)樓市新政促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在經(jīng)紀(jì)人眼中，一系列政策落地目標(biāo)明確，“政府的目的很明確，就是要控房?jī)r(jià)，之前那一波漲得太多了，要控一控房?jī)r(jià)�！�
另一方面，由于房?jī)r(jià)下行，投資客比例不斷減少，澎湃新聞從中介處了解到，目前購(gòu)房客戶中大多為自住需求，想買(mǎi)房用于投資的已經(jīng)不多見(jiàn)了。
銀行貸款評(píng)估金額僅為網(wǎng)簽價(jià)的50%
除了不斷落地的政策改變著購(gòu)房者的預(yù)期，資金缺口亦阻止了部分購(gòu)房者的腳步。
中國(guó)銀行一位個(gè)貸經(jīng)理向澎湃新聞表示，目前，銀行的放貸周期較長(zhǎng)，通常需要5至6個(gè)月。周期放長(zhǎng)之外，銀行的放貸額度也不斷縮水。
“目前銀行的審批貸款額度基本上都要打上五至八折。我們也遇到了因?yàn)橘J款額度降低導(dǎo)致無(wú)法成功購(gòu)房的案例�！辨溂业禺a(chǎn)一經(jīng)紀(jì)人說(shuō)道。
該經(jīng)紀(jì)人稱，“一系列操作主要是通過(guò)限制貸款額度來(lái)減緩成交量，成交量下來(lái)后，價(jià)格上漲的速度就會(huì)放緩，甚至下降。但對(duì)于首套購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降低了貸款額度的同時(shí)，意味著增加了首付的金額。對(duì)首套購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前首付比例接近50%�！�
購(gòu)房人因?yàn)橘J款額度降低導(dǎo)致的違約糾紛也隨之而來(lái)。
今年9月9日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《“三價(jià)就低”房貸新政下避免交易糾紛的幾點(diǎn)提示》中提到了這樣的情況：某消費(fèi)者于8月7日簽訂房屋交易合同，此后申請(qǐng)房貸時(shí)，銀行最終審批的貸款額度從預(yù)估的545萬(wàn)元降低為268萬(wàn)元。277萬(wàn)元的巨大資金缺口使其無(wú)力繼續(xù)履行合同，損失定金的同時(shí)更可能面臨巨額的違約金。故以居間方未告知房貸新政致其蒙受巨額經(jīng)濟(jì)損失為由發(fā)起投訴。
“這一情況在‘三價(jià)就低’原則落地一周后就開(kāi)始顯露。合同簽好，網(wǎng)簽好，貸款環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題�！辨溂业禺a(chǎn)一經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。
為盡可能避免此類糾紛的發(fā)生，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)提示稱，對(duì)于購(gòu)房人而言，應(yīng)全面詳盡了解最新的各項(xiàng)購(gòu)房及相關(guān)金融政策，對(duì)自身購(gòu)房資格、資金備付能力等關(guān)鍵要素有了充分把握再出手，尤其對(duì)目前銀行貸款評(píng)估金額可能僅為網(wǎng)簽價(jià)的50%這一現(xiàn)狀要有充分準(zhǔn)備。盡可能與業(yè)主協(xié)商在交易合同中加入“因貸款受限導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履約，雙方可以和平解約而無(wú)需承擔(dān)違約金”的補(bǔ)充條款。
對(duì)于置換型業(yè)主來(lái)說(shuō)，建議不要選擇同步交易，以避免萬(wàn)一買(mǎi)入方因貸款等原因無(wú)法繼續(xù)履約，進(jìn)而影響自身購(gòu)入交易的房款支付，造成連環(huán)違約。盡量待賣(mài)房資金確定到賬后再啟動(dòng)買(mǎi)房交易。
對(duì)于居間方而言，協(xié)會(huì)提示到，簽約前應(yīng)充分告知交易雙方最新的房產(chǎn)及金融相關(guān)政策，提醒買(mǎi)受方確認(rèn)好自身購(gòu)房資格及資金能力，尤其對(duì)目前銀行貸款評(píng)估金額可能僅為網(wǎng)簽價(jià)的50%這一情況要明確告知購(gòu)房人。最好是以書(shū)面形式并要求交易雙方簽字確認(rèn)。一旦發(fā)生相關(guān)糾紛應(yīng)積極協(xié)調(diào)，最大限度讓雙方降低經(jīng)濟(jì)損失。
上海樓市的下行只是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年8月份，隨著前期出臺(tái)的調(diào)控政策不斷發(fā)酵、信貸持續(xù)收緊，8月全國(guó)新房和二手房上漲的城市數(shù)量不斷減少，并降至年內(nèi)最低。
有業(yè)內(nèi)人士表示，樓市將在一段時(shí)間里低位運(yùn)行，此前積累的泡沫逐漸被擠掉，“當(dāng)買(mǎi)房者為了自住而不從投資角度考慮，市場(chǎng)才迎來(lái)真正健康”。
澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏
