今年超千條寬松政策出臺,房地產(chǎn)調(diào)控還有哪些空間
2022年12月30日 09:45 來源:澎湃新聞

  2022年,房地產(chǎn)政策進入寬松周期,在“房住不炒”總基調(diào)指導下,監(jiān)管部門多次出臺利好政策,從支持需求端到支持企業(yè)端,政策力度不斷加大,同時也為地方因城施策釋放空間。

  根據(jù)中指研究院統(tǒng)計,截至12月26日,全國超330個省市(縣)發(fā)布樓市寬松政策超千條,達到近年峰值。

  從各地發(fā)布的政策來看,政策主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面,同時多地房貸利率已降至歷史低點。二手房交易流程亦在不斷簡化,如深圳、南京等地推進“帶押過戶”模式、北京試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務,有利于打通交易鏈條,降低置換成本。

  全國已有超300省市(縣)出臺政策超千條

  從2022年年初以來,需求端政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。

  在降成本方面,2022年,央行三次降息,5年期以上LPR共下調(diào)35個基點,為2019年房貸利率換錨LPR之后降息力度最大的一年。同時,央行、銀保監(jiān)會多次下調(diào)房貸利率下限,5月央行、銀保監(jiān)會明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點;9月末央行、銀保監(jiān)會接連釋放重磅利好,對部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

  根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),截至目前已有30城將首套房貸利率降至4%以下,包括陽江、清遠、云浮、湛江、濟寧、武漢、貴陽、江門、宜昌、襄陽、天津、包頭、阜陽、石家莊、秦皇島、昆明、大連、大理、瀘州、安慶、恩施州、溫州、瑞安、樂清、舟山、泉州、黃岡、株洲、開平等。

  部分城市貸款利率已降至歷史低位,二線城市中石家莊和溫州目前執(zhí)行首套商貸利率最低3.8%,三四線城市中清遠、株洲首套商貸利率低至3.7%。

  與此同時,央行時隔7年再次下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率15個基點,自2022年10月1日起,5年以上首套房公積金貸款利率降至3.1%。

  在降稅費方面,9月財政部、稅務總局指出,對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。各地調(diào)控政策中,無錫、沈陽等城市下調(diào)個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年,超百城發(fā)放契稅補貼、降低契稅稅率等。

  同時,在降門檻方面,2022年以來,全國已有超300省市(縣)出臺政策超千條,包括優(yōu)化限購政策、降低首付比例、提高公積金貸款額度等,年底核心一二線城市政策優(yōu)化力度增加,杭州、成都、西安、南京、武漢、北京等城市政策持續(xù)調(diào)整。

  供給端,進入11月,多項重磅政策落地,供給端政策支持力度也明顯加大。11日,央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面,共計16條具體舉措。

  中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出,政策核心邏輯在于:一是給予房企融資支持,支持房企債務展期,緩解企業(yè)的資金壓力,穩(wěn)定市場主體預期;二是為個人購房信貸提供支持,帶動市場銷售恢復;三是“保交樓”,解決期房交付問題,提振市場情緒,穩(wěn)住購房者信心。未來企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑猓瑢崿F(xiàn)以時間換空間;需求端政策支持力度有望進一步加強,提高市場銷售的活躍度和積極性;“保交樓”資金及政策將加速落位,穩(wěn)定購房者預期。

  同時,證監(jiān)會于11月28日宣布在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施,并自即日起施行。其中包括:恢復涉房上市公司并購重組及配套融資;恢復上市房企和涉房上市公司再融資;調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策;進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用;積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

  據(jù)《證券日報》不完全統(tǒng)計,截至12月25日,已有32家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資,其中8家H股房企配股融資,24家A股涉房企業(yè)發(fā)布非公開發(fā)行股票融資公告。

  樓市調(diào)控政策還有哪些空間?

  值得一提的是,近期高層領導多次強調(diào)房地產(chǎn)重要性,防范化解房地產(chǎn)風險也成為2023年的重要內(nèi)容。

  國務院副總理劉鶴于12月15日在第五輪中國-歐盟工商領袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭。劉鶴指出,房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),針對當前出現(xiàn)的下行風險,我們已出臺一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況,引導市場預期和信心回暖。

  中央財辦有關(guān)負責同志表示,要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣,是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),占GDP的比重為7%左右,加上建筑業(yè)則占到14%;土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力接近一半,占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成,房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款,占全部貸款余額的39%,對于金融穩(wěn)定具有重要影響,是外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。

  同時,中央財辦有關(guān)負責同志指出:“在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策,這些消費潛力要予以釋放!

  對此,在首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池對澎湃新聞表示,當前各地因城施策,對限購限貸政策有所調(diào)整,但仍然不能滿足市場住房消費釋放的需要,一些過時的限購、限貸政策亟需調(diào)整,建議限購限貸放開力度還可以再大一些,再精準一些。

  那么,后續(xù)樓市調(diào)控政策還有哪些空間?

  趙秀池認為,各地應結(jié)合人口、人才、產(chǎn)業(yè)政策對限購、限貸進一步梳理,加大剛需、改善型需求的支持力度;綜合匯繳的購房、租房稅前扣除,應該按每個職工計算,而不是一個家庭只有一個人可以扣除;對于租房買房稅前扣除應該一視同仁,目前北京市租賃住房最高可以扣除1500元,貸款買房只能扣除1000元,沒有做到租購并舉;剛需與改善型需求的首付款、貸款利率應該進一步降低;應該實施認房不認貸政策;普通住房標準應該動態(tài)調(diào)整,從房價、住房標準都應該重新定義;100%開發(fā)商自持的只租不售的商品房項目,需要根據(jù)項目實際情況對租期或租售政策做出相應調(diào)整。

  陳文靜指出,預計2023年,在“房住不炒”基調(diào)下,供需兩端政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間,政策力度有望進一步加強,核心一二線城市特別是核心二線城市,政策優(yōu)化空間較大,如限購、“認房又認貸”等方面繼續(xù)調(diào)整,一線城市政策優(yōu)化預期亦在增強,降低房貸利率、降低首付比例、降低稅費等存在空間;企業(yè)端,合理的融資需求將繼續(xù)得到支持,房企融資鏈條有望進一步暢通,企業(yè)資金面有望得到改善,特別是頭部優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度將繼續(xù)強化;“保交樓”仍然是側(cè)重點,專項借款及配套資金加快落地,有望取得更多實質(zhì)性進展,共同促進購房者預期好轉(zhuǎn)。

  2023年市場如何走,樓市何時企穩(wěn)?

  對于后市展望,中指研究院測算認為2023年全國房地產(chǎn)市場特點為:“銷售量價趨穩(wěn),新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改,投資或繼續(xù)下行”。

  中指研究院報告顯示,短期來看,國內(nèi)疫情感染高峰尚未結(jié)束,宏觀經(jīng)濟恢復較為緩慢,購房者收入預期、置業(yè)信心修復仍需時間,預計銷售市場最快或在明年二季度企穩(wěn)。

  按照中指研究院報告,2023年不同城市的樓市表現(xiàn)仍將分化。其中,一線城市2023年政策存在一定調(diào)整預期,商品住宅成交面積有望穩(wěn)中有增,北京、上海市場修復態(tài)勢或逐漸顯現(xiàn)。其預判,北京、上海、深圳新房市場成交或整體穩(wěn)定,政策優(yōu)化下購房需求入市積極性有望提高。廣州2022年新房市場調(diào)整態(tài)勢最為明顯,2023年政策存在較大優(yōu)化空間,有望帶動市場逐漸好轉(zhuǎn)。

  二線城市政策優(yōu)化空間較大,整體量增價穩(wěn),核心二線城市市場或逐漸恢復,部分城市或面臨房價上漲壓力。報告顯示,2022年,武漢、重慶、鄭州、天津等城市受疫情等因素影響,新房成交面積大幅回落,2023年,部分城市政策存在進一步優(yōu)化空間,隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn),市場有望恢復,但部分城市可售面積出清周期較長,房價上漲動力弱;杭州、成都、西安放松政策已經(jīng)落地,未來仍有優(yōu)化空間,預計疫情后市場需求將逐漸釋放,房價或面臨一定上漲壓力。另外,城市基本面較弱的城市,政策優(yōu)化空間較小,市場企穩(wěn)恢復仍需時間,市場或仍處于底部盤整期。

  三四線城市市場量價或繼續(xù)下行,多個城市庫存量較大,房價仍面臨一定調(diào)整壓力。2023年,在疫情防控形勢逐漸改善的情況下,部分長三角、珠三角三四線城市在強基本面下,市場有望逐漸企穩(wěn)恢復。不過,多個城市可售面積出清周期超20個月,房價調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)。

編輯:王曉東