8月下旬，海口購(gòu)房者陳女士向新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國(guó)都市報(bào)反映，她通過中介找到了一處滿意的房產(chǎn)，但繳納萬元誠(chéng)意金后，才得知房主已將房子賣給了別人。房子沒買到，還被中介懷疑她為省中介費(fèi)私下與房主交易，陳女士覺得自己有點(diǎn)冤。
�？谛路俊半y求”的情況已持續(xù)一段時(shí)間，“剛需”購(gòu)房者轉(zhuǎn)而求購(gòu)二手房，在這一過程中少不了要與房屋中介打交道，有時(shí)難免會(huì)像陳女士一樣遇到“鬧心事”。選購(gòu)二手房要如何“避坑”？目前海口的二手房交易市場(chǎng)和中介行業(yè)又應(yīng)如何規(guī)范監(jiān)管？近日，記者對(duì)此展開調(diào)查。
�？诙址渴袌�(chǎng)不斷升溫 購(gòu)房者選房“避坑”更依賴中介
海口的二手房市場(chǎng)越來越火了。
過去三年來，海南以“壯士斷腕”的決心擺脫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。在“限地”“限購(gòu)”政策的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控下，商品房住宅用地供應(yīng)大幅縮減。
與此同時(shí)，隨著海南自由貿(mào)易港建設(shè)不斷推進(jìn)，這片熱土潛在的發(fā)展機(jī)遇吸引著人們來此干事創(chuàng)業(yè)。工作機(jī)會(huì)相對(duì)較多，教育、醫(yī)療資源業(yè)較為集中的省會(huì)海口就成了許多“新島民”的“落腳地”。
據(jù)�？诰浇衲�3月公布的數(shù)據(jù)，今年第一季度，�？谝艳k理引進(jìn)人才落戶13120人，月均4685人，比去年月均人數(shù)上升約65%。截至今年3月，�？诰揭艳k理引進(jìn)人才落戶80268人。
新建住宅供給受限，人口流入帶來了更多的購(gòu)房需求，多種因素疊加影響下，�？诘男聵潜P成了“搶手貨”。新房不好買，一些“剛需”群體便把目光投向了二手房。
海南喜洋洋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理肖平告訴新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國(guó)都市報(bào)記者，她從公司的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上能明顯感知到，2020年起，�？诙址渴袌�(chǎng)開始逐漸升溫。
“今年我們新開了兩家門店，主營(yíng)二手房業(yè)務(wù)。”肖平表示，她公司代理的新盤住宅項(xiàng)目在2020年上半年就銷售一空，而二手房的客戶詢問量越來越多，原先的門店已無法滿足需求，需要擴(kuò)張門店，發(fā)現(xiàn)新的二手房源。
海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行秘書長(zhǎng)王路則認(rèn)為，海口的二手房市場(chǎng)在今年3月份后成為熱點(diǎn)，尤其是市中心地段生活配套齊全、教育資源較好的位置“有價(jià)有市”，因?yàn)楝F(xiàn)在�？诘馁�(gòu)房者以“剛需”為主力，公共配套還沒完善的城市近郊并不在他們的考慮范圍內(nèi)。
“我們業(yè)內(nèi)常說，一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，要看它的二手房市場(chǎng)活躍程度。二手房供應(yīng)量、成交量成一定規(guī)模，說明本地剛需能支撐和帶動(dòng)市場(chǎng)�！毙て秸J(rèn)為，二手房交易火熱，意味著�？诘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)正向著成熟發(fā)展。
對(duì)于絕大多數(shù)普通人而言，買房，是一筆低頻大額交易，一個(gè)重要的投資決定，需要慎之又慎。買二手房又和新房不同，購(gòu)房者的交易對(duì)象是陌生的個(gè)人，少了企業(yè)的信用背書，缺乏經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者難免擔(dān)心“踩坑”。
一位有十余年房屋交易從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的資深業(yè)內(nèi)人士透露，在二手房交易過程中，部分房源由于房主復(fù)雜的婚姻關(guān)系、家庭關(guān)系等，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系較為復(fù)雜，購(gòu)房者難以全面掌握情況，房主個(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況、信譽(yù)，房子是否遭查封、抵押等因素也會(huì)給交易帶來隱性風(fēng)險(xiǎn)。
種種的不確定性，決定了購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)，需要借助房屋中介的幫助來完成交易。
官方二手房交易平臺(tái)是中介行業(yè)的“替代者”還是“試金石”？
和中介打交道的過程也未必令人省心，房產(chǎn)“黑中介”的新聞時(shí)不時(shí)見諸報(bào)端。8月中旬，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能，引發(fā)網(wǎng)友熱議。不少網(wǎng)友留言稱，“終于可以‘?dāng)[脫’壟斷市場(chǎng)、不提供什么服務(wù)卻收取高額傭金的中介”“早該這么做了”“建議全國(guó)推廣”……平臺(tái)上線的消息一出，被稱作“中國(guó)居住服務(wù)平臺(tái)第一股”的貝殼股價(jià)應(yīng)聲大跌，市值較最高點(diǎn)蒸發(fā)數(shù)千億元。
8月中旬，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能，貝殼股價(jià)應(yīng)聲大跌。圖片來源：杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)官網(wǎng)截圖
實(shí)際上，在2020年10月，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局曾印發(fā)《�？谑写媪糠烤W(wǎng)上交易規(guī)則》，提出要建設(shè)存量房網(wǎng)上交易管理系統(tǒng)，但這一系統(tǒng)目前仍在建設(shè)中，尚未正式投入使用。
不過，官方二手房交易平臺(tái)真的能替代中介公司嗎？
上述資深業(yè)內(nèi)人士表示，過去在中介從業(yè)人員中，的確存在靠著信息不對(duì)稱、壟斷房源攫取利益、兩頭“吃差價(jià)”掙錢的中介，拉低了大眾對(duì)中介行業(yè)的總體評(píng)價(jià)。也有部分中介業(yè)務(wù)能力水平不高，僅帶看房，幫跑手續(xù)，未提供多少“含金量”高的服務(wù)，這也是讓一些購(gòu)房者認(rèn)為中介費(fèi)付得不值的原因之一。官方背景二手房交易平臺(tái)增加了房主發(fā)布房源的渠道，且能保障房源的真實(shí)性，確保產(chǎn)權(quán)合法有效，這不但能將部分業(yè)務(wù)能力不足、職業(yè)道德低的中介擠出市場(chǎng)，也會(huì)讓市場(chǎng)更加公開、透明，令購(gòu)房者對(duì)二手房交易更有信心。
但是，該人士指出，官方交易平臺(tái)完全代替中介的可能性不大，因?yàn)楣俜浇灰灼脚_(tái)可以解決信息不對(duì)稱的問題，卻很難解決交易流程中的風(fēng)險(xiǎn)問題和信任問題，房屋交易中涉及的房屋查勘、稅費(fèi)手續(xù)、按揭貸款、物業(yè)水電交割等等一系列服務(wù)也是官方交易平臺(tái)難以全面顧及的。
王路也認(rèn)為，類似房產(chǎn)這樣的大宗交易，市民普遍會(huì)更信任線下的面對(duì)面交易，而且對(duì)中老年市民而言，線上平臺(tái)存在一定的使用門檻，政府搭建的平臺(tái)會(huì)讓交易更透明、安全，但中介所能提供的“以人為主”的服務(wù)無法替代。
“官方二手房交易平臺(tái)能促使中介行業(yè)規(guī)范發(fā)展，提供更專業(yè)、更全面的服務(wù)�！毙て秸f，官方交易平臺(tái)不一定會(huì)改變購(gòu)房者的消費(fèi)習(xí)慣，但很可能給中介行業(yè)帶來發(fā)展和變革的推動(dòng)力。
“政府之手”與“市場(chǎng)之手” 如何合作構(gòu)建監(jiān)管治理新模式？
據(jù)多位房產(chǎn)專家和業(yè)內(nèi)人士觀察判斷，未來一段時(shí)間內(nèi)，�？诘娜丝诹魅霊B(tài)勢(shì)仍將持續(xù)，二手房市場(chǎng)的熱度短期內(nèi)不會(huì)“退燒”。
近期，�？谑凶〗ň�?jǐn)M對(duì)《�？谑蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》進(jìn)行修訂，并于8月27日向社會(huì)公眾征求意見和建議。修訂征求意見稿中，住建部門對(duì)房屋中介公司和中介從業(yè)者個(gè)人提出了更細(xì)致的管理措施，以期加大市場(chǎng)規(guī)范力度。
顯然，行政力量不是萬能的。政府若要把二手房市場(chǎng)完全納入監(jiān)管，勢(shì)必要投入大量人力，這既與國(guó)家倡導(dǎo)的“簡(jiǎn)政放權(quán)”相背離，效果也不見得盡如人意。面對(duì)海口日漸活躍的二手房交易市場(chǎng)，政府應(yīng)如何在加強(qiáng)監(jiān)管和“放管服”中平衡把握？
肖平認(rèn)為，相關(guān)職能部門的確應(yīng)針對(duì)中介服務(wù)行業(yè)現(xiàn)存的一些問題和弊病，從制度入手加強(qiáng)監(jiān)管，如提高中介服務(wù)行業(yè)的就業(yè)、創(chuàng)業(yè)門檻，倡導(dǎo)從業(yè)人員持證上崗，促使中介行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，從而提升社會(huì)對(duì)中介行業(yè)的認(rèn)知度和認(rèn)可度。與此同時(shí)，海南可探索搭建一個(gè)購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，將合規(guī)中介查詢、購(gòu)房資格審核、資料提交、網(wǎng)簽等一系列環(huán)節(jié)整合集納，為購(gòu)房者和中介提供透明、簡(jiǎn)便的房產(chǎn)交易服務(wù)。中介也可省下跑腿幫辦手續(xù)的時(shí)間，將精力放在提供更有價(jià)值的專業(yè)服務(wù)上。
“目前一些環(huán)節(jié)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上‘不見面辦理’，但如果有一個(gè)統(tǒng)一、部門數(shù)據(jù)互聯(lián)互通的平臺(tái)，讓大家可以‘一站通辦’會(huì)更加便利�！彼f。
王路建議政府可依托中介行業(yè)協(xié)會(huì)，將依法依規(guī)備案的中介機(jī)構(gòu)、中介從業(yè)人員進(jìn)行公示，并參考滴滴、美團(tuán)點(diǎn)評(píng)等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的評(píng)價(jià)打分機(jī)制，讓客戶對(duì)他們的服務(wù)進(jìn)行評(píng)分，為其他購(gòu)房者提供參考。這種方式可以引導(dǎo)中介公司不斷優(yōu)化服務(wù)，形成良性競(jìng)爭(zhēng)。
但也有業(yè)內(nèi)人士指出，協(xié)會(huì)可以在配合政府進(jìn)行行業(yè)監(jiān)管、促進(jìn)行業(yè)自律方面承擔(dān)更多職責(zé)，發(fā)揮更大的作用，但前提是協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)、副會(huì)長(zhǎng)單位等管理層需要由相對(duì)獨(dú)立的個(gè)人或機(jī)構(gòu)擔(dān)任，而非利益關(guān)聯(lián)企業(yè)，如此一來才能保證公平、公正。
新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國(guó)都市報(bào)記者 周靜泊
